房价“双轨制”祸不单行 谁破坏了调控的预期?

水皮

　　房住不炒这是共识。

　　但是这个共识目前基本上只停留在理论上，现实生活中的真实情形现在已经演变成了“房住要抢”的格局。

　　重庆只是一个缩影。

　　这个拥有3000万人口的中国第一大直辖市，实际的城区人口只有800万，加上200万外来常住人口也不过是1000万左右。2016年重庆的房地产销售面积是2000余万平方米，2017年是3600万平方米，今年1-4月的销售已经达到1100万平方米，不出意料的是2018年的销售恐怕也会过3000万平方米。3年接近8000万平方米，100平方米一套就是80万套，大概是户籍人口的十分之一，这种销售热度热到连本地开发商都害怕的地步，不少人在公开论坛就给市场泼冷水，提醒2018年下半年市场就会进入调整周期，但是，眼下呢?真实情况就是“一房难求”，开发商的楼盘基本是“秒光盘”，投资者也好，消费者也好，投资也好，刚需也好，已经形成了共同的预期，不抢白不抢，抢了不白抢，白抢谁不抢?

　　为什么?

　　因为一手房和二手房倒挂啊!

　　地方政府为了控制房价过快上涨，现在除了限购限售同时还限价，市场上的二手房价格是市场形成的，开发商手中的一手房价格是建委控制的，一手房远低于二手房且还能银行按揭加杠杆，如此形成的套利空间谁不怦然心动，即便是全款买房也有人排队抢购，买到就是赚到。阳光底下没有新事，类似的情形在南京出现过，杭州也出现过，重庆只不过是重演而已，这种套利空间的形成是人为的，也是调控简单化的必然，价格是可以管制的吗?价格管制有用，我们研究供求关系干什么，吃饱了撑的?

　　预期管理是门艺术。

　　搞好了，风平浪静。

　　搞不好，引火烧身。

　　住建部最近约谈了成都、太原两个城市的负责人，之前还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨，昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等十个城市，强调房地产市场调控目标不动摇，力度不放松，这是在两会部长通道之后再次释放同样的信号。

　　住建部约谈的这些城市有一些共同的特征：一是二线城市，并非此前领涨的一线或新一线城市，一定程度上他们有补涨性质;二是这些城市的调控力度并不强，给了投资者一定的空间;三是地方政府的“抢人”的理由实际上放宽了外来人口落户和购房的限制，甚至出台了相关的补助措施，一定程度上刺激短期房价，显然，这和中央的基调是不合拍的，也是不协调的，但是约谈的效果如何，谁也不能肯定，水皮担心的是适得其反，限价形成与调控完全相反的预期，从而导致非理性恐慌性抢购。

　　价格“双轨制”是中国市场化进程中特殊时期、特定阶段的特殊手段，是突破计划经济僵硬体制的不得已而为之的渐进策略，副作用也是显而易见的，套利空间的形成也是寻租空间形成的过程，腐败也就相伴而生。改革开放四十年的今天，房地产市场居然也出现了一手房市场和二手房市场两个价格，这一定不是进步而是倒退。

　　预期是相互影响的，“一房难求”让投资者恐慌，开发商就心静如水吗?统计数据表明，全国房地产开发投资增速正在发生巨大的反弹，2017年1-12月份，这个数字已经由当年的高点9.3%回落到了7.0%，但是进入2018年1-3月份，这个数字目前已经是10.4%，其中住宅投资的增速更大，为13.3%，而相对的数字，2016年底是6.9%，绝对投资102581亿，2017年是109799亿，2018年1-3月份是21291亿，开发商会不会穿了“红舞鞋”转到了停不下来的节奏而最终资金链断裂?

　　细思恐极。