并购万达后 融创发起商业地产的“上海试验”

 　　去，专注于住宅开发的融创中国(01918.HK)一贯很少涉足商业地产领域。如今，这个印象需要改变了。

　　2017年，在融创并购万达商业的世纪交易中，这是融创第一次面向如此大体量的商业地产标的。融创中国董事长孙宏斌在最近的亚布力论坛上透露，完成了对万达商业的收购后，融创大概会持有超过2000亿元的文化旅游物业，以哈尔滨万达城为例，融创最后持有的酒店群、万达mall、游乐场再加上秀场，加起来资产为100多亿元。

　　孙宏斌还曾经在一次采访中表达过对商业地产的看法，“商业我们一直在做，高端的产品肯定在地点比较好的地方，地点比较好的地方纯住宅越来越少了，肯定是综合的，所以这方面(商业)能力是必须有的，要不然你就做不了高端了。商业难度比住宅大一点，因为它业态的这种规划，住宅你做不会太错，但是商业你要定位错的话，其实再做起来就会非常难。”

　　但他同时透露，目前融创做商业还是以销售为主，将来持有的话，一定会持有一线城市如北京、上海这样核心城市核心地段的物业，“其它的物业我们都不会持有。”

　　进入2018年，种种迹象表明，融创在一线城市商业地产领域进行了更大胆的尝试。

　　3月初，融创上海区域集团旗下的融创(上海)商置有限公司与盛煦地产宣布，将共同发起国内首支存量资产并购基金，基金规模达200亿元人民币，这只并购基金的期限为5+1+1。。这是融创上海区域集团首次以基金形式涉水商业地产存量市场。

　　过去数年，融创在上海的商业项目主要为一些住宅项目的配套商业，商业开发与运营管理面积逾百万平方米。而融创上海商置团队则是2018年刚刚成立的新公司，据商置总经理顾明透露，未来这支团队将涵盖商用物业投融资、规划设计、开发建设、招商、运营管理为一体。“商置希望今后深耕一线城市和上海区域的核心城市，在业务上寻找新的增长点，能够把我们的商置公司团队培养成在商用物业领域，在投资、融资、建设管理，以及退出领域综合竞争力非常强的专业公司。”顾明说。

　　此次融创发行基金的合作方盛煦地产，于2015年由创始人王谦和战略投资人美国华平投资集团共同创立，其主要业务正是针对存量资产改造的城市更新，将优质地段的商业性资产，改造为长租公寓、办公和特色商业体后，进行持有出租经营和资产管理。

　　公开资料显示，成立近3年来，目前盛煦地产投入运营和在建项目已达38个，总投资规模近80亿元，项目面积达30万平方米，覆盖上海、北京等一线城市，旗下运营品牌有base佰舍、N2盛云创意等，以满足不同业态的定位需求。

　　“我们两家是花了一年的时间，通过项目的磨合，认识到双方各自的特点，才有进一步的发展。”盛煦地产董事兼联席总裁沈敏恺透露。2017年，盛煦地产以10亿元收购了上海融创壹号院酒店式公寓产权，双方因此结缘。

　　据悉，融创此次的商业存量并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。双方将各占一半权益，基金已处于募集环节，已经与境内外知名投资机构洽谈。

　　顾明则对经济观察报记者透露，基金偏向于将一些老旧商场改造成大型综合体，改造后的业态会更为丰富，包括写字楼、商业、服务式公寓等等，“很快会有项目落地。”

　　她还强调，融创在商业地产存量市场将是长期的投资，“也会用其它的组合形式，吸引其它更多的愿意投资存量资产领域的资金，成立基金，来跟我们做更多的合作。”

　　融创中国执行董事、执行总裁兼融创上海区域集团总裁田强则表示，基金面向的项目并不设限，融创旗下原有的一些运营效率不高的商业项目或者盛煦已有的商业项目都有可能被纳入其中，双方也有可能对外收购存量商业项目再进行改造。

　　融创为什么会在一二线城市加码布局存量商业地产领域?

　　田强认为，北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源稀缺、但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升级。他甚至表示，未来城市更新将成为融创新的业务增长点。

　　“在上海这样的城市，住宅获取难度越来越大，我们还是想在上海这样的城市深耕下来，所以才会在存量资产领域长期发展计划，也是因为这个计划，我们自己成立了商置公司。这个基金也是为了这个目标来助力的。”顾明补充解释说。

　　另一方面，这几年来，随着对万达、乐视、链家等多家企业的投资，融创的战略打法早就发生了变化，它不再只聚焦于高端住宅领域，而是多线作战、多元化触角。布局商业地产存量市场，也是其多元化投资的一环。

　　孙宏斌在亚布力论坛上直言，投资房地产下半场就是投资美好生活，“下一步就是文化旅游，还有文化娱乐，以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的，这就是消费升级。”

　　除了发行上述基金，经济观察报还了解到，融创今年计划外对推出长租公寓品牌，长租公寓业务同样由商管团队负责。“我们盘算了下前100强房企里面大概有20家都在做长租，我们的长租公寓目前体量比较小，上海这边大概已经有一两千间的规模，集团也有一些。今年希望有所推进，和集团整合好一起来做这件事。”顾明透露。

　　并购万达资产后，融创是不是对商业地产越来越重视了?

　　“我觉得可以这么说。”田强回应道。