由量价齐跌到量升价稳，北京楼市熬过了3.17调控?

　　3.17史上最严楼市调控出台至今，已经跨越15个月，今年3月份以来北京楼市的轻微一跃，让市场看到曙光，这一轮的调控效用好似已经走到尽头。

　　贝壳研究院近期发布《2018年下半年房地产市场展望》报告显示，连续9个月下跌之后，北京二手房市场在今年2月份企稳，3月、4月出现升温，5月市场大幅跳转，成交量和成交价涨幅均现明显回升，其中，成交均价环比上涨4.4%，成交套数环比增长17.9%。

　　这波起自今年3月份的北京楼市回暖，除却季节性因素之外，更多的在于价格跌落到一定阶段之后的需求试探性反弹。

　　“每年新增人口购房需求和家庭改善性购房需求较为固定，楼市被大力调控打压之后，随着需求被冻结带来价格走低，在被极度遏制的情况下，需求会出现自然回调的修复过程。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析。

　　需求复苏源于价格的理性回归，也有金融市场的添柴加薪作用。

　　银行业首个季度放款的相对宽松，映射在楼市上促成成交量的回暖。从与楼市成交负相关的买房贷款利率可见一斑，贝壳研究院数据显示，2017年3月份以来，北京购买首套房贷款利率稳步走高，从4.6%左右直线上升至2017年9月的5.4%，高位维持4个月之后，在2018年1月出现下滑至5.2%，正好吻合北京此波二手房企稳回升行情。

　　除此之外，4月份北京学区房政策调整，也带来换房需求的集中释放。报告指出，东城、海淀分别在2018年6月30日和2019年1月1日起实行多校划片，这一政策的出台促使改善性需求提前入场，5月份改善性成交占比超过首次置业占比，一改调控后期，低总价刚需盘成交占比不断提升，改善盘比例下降的状况。

　　贝壳研究院数据显示，3.17北京楼市调控之后，400万以下的房源成交占比不断上升，显示刚性需求随着价格下跌开始入场;至5月份，700万以下房源成交上升，换房链条开始启动，市场结构发生变化。

　　不同以往，北京此轮楼市“需求自然平稳释放，而非由居民加杠杆撬动，因此升温态势并非不可控制。”许小乐说，目前北京房贷杠杆率约在30%左右，相较全国其他城市，处于安全态势。

　　需求集中释放之后，市场仍将回归供求均衡线。6月份，北京链家二手房成交量环比下滑22.6%，绝对水平将至3月份成交量以下，成交均价环比下滑0.4%，结束此前持续上行趋势。一同变化的还有新增客源量、房源量的减少。

　　端倪已现，前阶段热潮恐难以为继，何况北京首套房贷款利率又重新回至5.4%高位。