专访当代置业(01107):用三年时间突破500亿规模

 　　该如何来看待当代置业(01107)的2017年业绩表现?

　　一方面，相较于同行业绩的大幅增长，当代置业的增长幅度可谓逊色，盈利能力也较低。数据显示，2017年，该公司的收益同比增长0.6%至85.06亿元人民币(单位下同);股东应占溢利同比增长6.2%至7.06亿元;核心净利率为2.9%，较2016年下降2.11个百分点。

　　而另一方面，相比于自身过往，2017年的当代置业可谓是非常努力的了。销售突破200亿大关，毛利率从2016年的19.5%升至2017年的21%。同时在房企融资成本普遍攀升之时，当代置业的平均借贷利率为7.7%，同比下降0.37个百分点。

　　以外界的眼光来看，当代置业的日子并不好过，如克而瑞用“再艰难也要生存下去”来点评2017年当代置业的业绩。那么，当代置业又会如何评价自身的表现?

　　3月25日下午，当代置业执行董事兼总裁张鹏、副总裁王强接受了包括智通财经APP在内的媒体专访。两位管理层从当代置业的销售、盈利情况、土地布局、商业模式、发展规模等方面来剖析公司发展现状。

　　根据公司管理层的介绍，当代置业将一直坚持发展绿色地产，争取用三年时间站上500亿销售这个新高度。

　　(当代置业执行董事兼总裁张鹏在回答媒体提问)

　　以下为智通财经APP整理的专访实录。

　　毛利率还有持续上升的潜力

　　问：公司2017年的销售里，湖北安徽占比较大，而收益是上海占比较大。请问公司以后的毛利率会比较低吗，因为湖北安徽占的销售占比比较多。

　　答：公司未来的营业收入就看2017年的销售221亿或者是2016年的销售165亿是怎么构成的。

　　可以看到我们在北京、湖北、安徽(的项目)正在成为我们的主要(收入)来源。大家可能会有一个误解就是售价低的毛利就低，售价高的毛利就高，我觉得不是这样的。

　　其实即便是比较低的售价区域，毛利依然有可能是高的，这跟整个拿地的成本有很大关系，如果拿的地很便宜，依然可以获得一个比较高的毛利。如果在大城市，招拍挂拍得很高，然后政府又限价、限贷，不一定有高毛利。

　　所以我们的毛利率在2017年是21%，2018年我们预计有机会上升到22%左右，并且慢慢的还有持续上升的潜力。因为我们的土地储备在上升，上升了以后有一部分的土地储备，比如说一年新增的土地储备会有40%到50%留着未来开发，土地升值的效益就会越来越好。

　　其实大家看到，现在有一些同行毛利很高，很多都是由于他历史上拿了很便宜的一些地，平衡了整体的毛利。作为我们这种非常高周转的情况，我觉得能保持在20%，其实已经是一个综合能力的提现了。

　　问：去年公司大举拿地450亿货值，销售那边怎么平衡?同行很多拿销售金额的一半到六成、七成去拿地，你们是拿几成去买地?今年的拿地金额是多少?新增土地的权益占比是否会逐渐减少?

　　答：我们致力于去获得土地成本占售价20%的土地，那毛利就会稳稳地占到20%到30%之间去了。这是我们比较好的地，实际上我们大部分的地，占比应该是在30%以内，这样的毛利依然是良好的。

　　我们跟阳光城合作的这个项目，我们的货值在220个亿左右，大家其实真正需要掏的钱就只有40个亿左右，所以其实它这个倍数是非常明显的。杠杆我们一般用在60%，然后另外40%通过合作，比如说各一半，这样的话，其实对我方的资金压力并不会很大，我们通常还是希望把这个年度回款的40%，不超过40%，作为拿地资金，做一个比较好的安排。

　　问：我看到报道说你们希望2019年的毛利率可以到25%，那刚刚王总也说预计今年大概是22%，这个目标会维持吗?怎样去达成?

　　答：今年不是2018年嘛，我们目标还是去到25%，达成其实因为今年能结转的地，其实大家都已经看到了，今年要结转的收入都已经在做了，已经卖了，大部分是这样子，我们现在看到的是新的土地质量不断在上升，给未来的毛利上升留下了比较高的一个可能性。

　　问：去年卖楼的毛利率大概多少?

　　答：去年销售接近25%。

　　问：所以说2018年的销售毛利率也可以达到25%?

　　答：今年的销售我们感觉还是会受到比较大的政府的压力。因为我们排布了574亿的货值去化320个亿，是56%，低于我们历年的去化水平，我们历年都在60%到65%这个样子，所以我们也是对这个市场保持敬畏，不愿意做的太过于激进。

　　2018年销售目标320亿

　　问：是不是可以理解去年下半年你们结转的比较少，是受楼市调控政策的影响?

　　答：这个没有，因为都是有规则的，符合收入确认准则的。因为大家可能觉得今年85个亿(收入)，去年是80个亿，增长的不太多，这个我觉得还是跟我们的规模不是特别大，项目总量不是很均衡有关系。

　　所以在我们现在年营业收入还不到百亿的情况下，如果多一个项目，少一个项目(结转)，(对收入)就会有比较明显的影响。但是随着规模提升，这种影响会越来越小。

　　相对来说销售额的增长更简单一点，交房入住这些就会更复杂一些，要盖起来，要卖出去，要顺利的交出去，然后精装修，毛坯这些都不一样，所以整个营收会更复杂一点。

　　而且销售的那一天，你也给业主做了承诺，所以你也不能到日子不交吧，所以这些因素使得营业收入的结转会比对销售额的追求和判断会更复杂一些。

　　问：公司还没结转的130个亿里面，有多少是可能今年会结转的?

　　答：今年预计结转的应该在90到100亿之间。

　　问：公司今年前两个月的销售均价是八千多，比去年少大概40%的，这个下降的原因是什么?

　　答：因为前面一两个月，我们还是一些三线城市为主在发力，大家返乡，置业，这些城市都卖的比较好，所以权重就变得以它们为主了。但是其实我们今年最主要推货的区域是在北京，还有安徽合肥，以及湖北这几个城市，今年我们预计整个平均的售价，还是会比去年有一个增长。

　　问：今年目标销售值大概是多少?今年北京项目推出的货值有多少?

　　答：320亿。北京项目计划70个亿。这还要看我们其他项目的销售情况。如果其他地区项目卖上来了，北京项目就少卖一点;如果卖得不够那么理想，那我就在北京多卖一点，它是一个此消彼长的过程。

　　北京项目，每个月我们都会推出一些，保持市场的认知和热度，另外不断的在测试市场，所以最终可能呈现出来的不一定是到了年底就一定卖了70亿。

　　会继续提高周转速度

　　问：2017年公司的负债为什么增加，往后会怎么做?

　　答：就是总债还是增加了62个亿，所以总债增加了，负债也会上来一些，从69亿到83亿，因为总债从100到162个亿。这个我们觉得是这样，总体我们还是非常非常重视负债水平的，我们的目标还是要控制在80%以内，我们是一个高周转的企业，围绕高周转来看负债。高负债并不可怕，可怕的是资产质量不好，产品不好没有人要，那就麻烦了，流动性没有你就会陷入困境。我们的情况还是周转得很快，一时的相对高的负债其实也并不可怕，我们还得继续提升周转速度。

　　用三年时间突破销售500亿

　　问：公司在合约销售，收入，还有股东应占溢利方面的增长都是比同业要差一点，请问这些指标增长比较慢的原因是什么?能不能预测一下公司规模增长和利润爆发到底会在什么时期?

　　答：当代上市的时候，基数并不大，40多亿。那你在快速发展的时候，你一定要根据它的体制来进行，要保证它的现金流，毛利率，负债率，评级机构，受到了各方的监管，包括这个会计师事务所对你的判定，所以我们认为当代一贯是一个比较求品质，当然速度也是我们必选项。国内很多行业协会也问我，大家都发展着翻翻走，你怎么看，我认为对速度和规模的追求是我的第一要务，但不是唯一。因为你的底子，你的本色是做绿色环保的，做科技的，你要把这个大旗，把这个核心竞争力，差异化竞争力继续坚持下去，保持一定的增速，每年都在四十，我的负债还有其他的方面要保证良性的循环，有质量的增长，有绿色科技这样一个专长的坚持，这是当代的追求。

　　当然我还是说我们对规模和速度也一定是有追求的，因为企业规模大了，抗风险能力，整合资源的能力，融资的成本，它都有优势，所以我们仍然这么讲，我们在明年后年，三年吧，我们超越500亿以上，然后还是要拿出一些精力和资源来，把我们叫做全生命周期的运营，把建筑的运营都要夯实基础，建立起来，并且推向资本市场。

　　其实当代的特色，在于把绿色做得很好很极致，所有的产品都是有那么多的认证，但是更多的是要在创新，比如我们做了很多客户入口的事，社区流量的事，各种服务模式，我想今后中国房地产从增量走到存量以后，地产商都会思考这些问题，但是我们愿意提前把这些都布局好，我有一个新三板挂牌的上市物业公司，我有一个做建筑物理技术的第一人居公司在新三板上挂牌，我有社区里面健身，现在运营38个幼儿园的教育公司在新三板上挂牌，我今年还有两到三家公司在国内新三板上挂牌，我把这些以后组合到一起到主板上，每个企业的战略实际上，它略有差异，各有各自的思考方式。

　　所以讲了这么多，是说当代有自己的追求，有自己的差异化竞争力，但是不失规模，保持适度的增长，2020年我们就上到500亿，当然这个一旦上去了，你的资源各方面又不一样了，会迅速的再发展，所以董事会也是对我们有这样一个安排和要求。

　　问：未来派息的趋势如何?

　　答：我们其实还是基本上保持在20%的派息比例。总体我们感觉企业的规模还比较小，要做更多的工作来发展，这个事也跟我们董事会大股东进行过讨论，其实他的股份是最多的，占66%。

　　他也非常支持管理层，所以我们肯定要派，但不会像有些大的公司派得比较多。我们会保持适当的水平。未来如果我们强大了，我们也可以效仿它们(多派息)。