专访梦想加创始人王晓鲁：不赚钱的规模扩张都是徒劳

 　　国内联合办公领域近期非常热闹，在优客工场相继并购洪泰创新空间、无界空间后，美国联合办公巨头WeWork也在中国加紧布局，于4月12号宣布收购中国联合办公创业公司裸心社。

　　雷帝网 雷建平 4月16日报道

　　国内联合办公领域近期非常热闹，在优客工场相继并购洪泰创新空间、无界空间后，美国联合办公巨头WeWork也在中国加紧布局，于4月12号宣布收购中国联合办公创业公司裸心社。

　　联合办公领域的融资也不断。今年3月，梦想加空间宣布完成总规模达3亿元B轮系列融资，投资方包括鸥翎投资(OceanLink)、巨人集团旗下的M31 Management、愉悦资本等。

　　在位于北京望京彩虹桥的梦想加空间，梦想加创始人王晓鲁日前接受雷帝网采访时表示，融资之后的动作主要表现在三个方面：

　　1，梦想加的主要方向是扩张。当前梦想加已进入到快速扩张，规模空前加快、复制化的阶段，北京、成都、上海要投入使用的空间已经排了很多，3亿元的融资很大一部分会投入到这部分运营;

　　2，梦想加独家创建的OaaS(Office as a Service，办公即服务)体系，将独立研发的智能、设计、运营产品连接在一起，形成“最产品化”联合办公品牌。OaaS核心输出办公解决方案，其标准化是梦想加快速发展的基础;

　　3，标准化产品+良好经营+运营成本把控，才是规模扩张的正确路径。单店盈利、产品标准化成熟、边际成本降低，都是梦想加下一步发展的基础。

　　梦想加三位联合创始人

　　根据介绍，梦想加由温梦飞、李文磊、王晓鲁共同创立于2015年5月，三人一致认为，复制一个高颜值的空间不难，难的是形成真正的产品壁垒、走上规模发展且持续盈利的道路。

　　在当前的联合办公行业，梦想加显得挺另类，属于“任你喧哗浮躁，我自锦衣夜行”模式。王晓鲁说，梦想加走比较健康、可持续的“产品型”规模化发展路线，不是纯靠投入、简单的规模扩张。

　　为何鸥翎、巨人及愉悦加持 郑南雁还进入董事会

　　此次融资之前，梦想加一直非常低调，为何梦想加能获得这一轮3亿元的融资?

　　王晓鲁对雷帝网表示，鸥翎投资(OceanLink)、巨人集团、愉悦资本都是做了很深入的行业调研才和梦想加走到一起的，铂涛酒店集团创始人和董事长郑南雁还进入梦想加的董事会。

　　投资人看重梦想加，主要有几点：1，单店的坪效盈利能力;2，梦想加通过技术改变效率，提升效率，及智能办公这块有自己鲜明的特色;3，良好的经营数据，让大家相信这是行业里最健康的商业模式。

　　梦想加的一个特点是，涉足的城市并不多，初期主要集中在北京，现在主要是集中在北京、成都、上海。其中，梦想加在北京和成都的空间数量最多，密度覆盖好，都是在核心区域。上海筹建中的新空间，也位于外滩核心商圈。

　　在已经开了的空间里，梦想加能保持所有单店健康盈利，且所有运营空间平均入驻率达95%。

　　正因为如此，鸥翎投资、巨人集团入股梦想加很快，基本是谈了2、3个月，就直接敲定了这笔投资。愉悦资本也自A轮进入后，一直保持跟进。

　　鸥翎投资(OceanLink)创始合伙人江天一(Tony)就表示，联合办公行业前景光明，但竞争十分激烈。因此鸥翎投资去年做了大量产品调研和数据分析工作，寻找行业里的长跑选手。

　　“评估结果是无论从产品调性、原创性、适应性、标准化程度还是单店回报上看，梦想加都最优秀。在中国这样的商业环境下，能在品质和商业化上找到平衡点是非常难得的能力。”

　　愉悦资本则是很早就投资了梦想加，当年，梦想加只有一个半空间——一个空间已经做好，另一个空间在装修的时候，愉悦资本就开始接触，并很快给了梦想加投资，此后不断加持。

　　愉悦资本很认可智能办公的模式，认为通过技术能改变办公行业，同时提供一个很好的办公服务，从运营标准化角度，也是一个可复制的商业模式。

　　愉悦资本在汽车、房地产等互联网与传统行业相结合领域也有很深理解，愉悦资本是摩拜很重要的股东，还投资了蔚来汽车、神州租车、小猪短租等，这种理解也是梦想加很看重的能力。

　　愉悦资本这一轮也跟进投资，其创始合伙人李潇表示：“房产服务是愉悦资本重要的投资根据地，尤其是在技术及智能驱动下，房产领域的存量资产被挖掘出来，运营效率被大大提升。

　　李潇说，梦想加已进入全国主要商业中心城市，越来越多的大型公司、移动办公用户以及自由职业者入驻梦想加，这表明市场进入了发展的快车道。

　　创办梦想加 盘活线下房地产资源

　　梦想加是温梦飞、李文磊、王晓鲁三个人再次创业的项目。为何会选择联合办公领域?

　　王晓鲁对雷帝网表示，当时三个人在做各个方面调研，都想再次创业，做一个新的、有潜力的，值得长时间投入做的事，最后选择了联合办公领域。

　　一方面是，王晓鲁团队有办公室，有朋友来借用或者分租办公室，让他们看到了实际需求所在;另一方面，彼时创建仅8年的联合办公鼻祖WeWork也在美国蓬勃发展，并赢得很多人青睐。

　　WeWork的意义在于，其早在2008年已经诞生，在欧美发展得很好，这两年还进入到中国市场。改变了大家的认知，也帮助国内联合办公创业者们做了很多市场教育的工作。

　　另一方面是，地产行业大环境发生改变，从开发新商场、写字楼和公寓形式逐渐向运营方面转型——从开放市场向存量市场运营转型，但在用户市场，房地产商很难找到很好的感觉。

　　这使得市场上有很多的闲置房地产资源，找不到足够的客户匹配，有很多的企业也需要临时办公场地，却只能在酒店大堂、咖啡厅凑合，形成了很大的资源错配。

　　市场上就需要有运营品质的产品提供给大家使用，去盘活这些线下的房地产存量资源。梦想加意识到自己在这方面可能更有优势。

　　王晓鲁说，梦想加有运营能力，对用户有很好的理解，能从用户角度打造一个产品体系，用技术提升联合办公的每个环节的效率，联合办公市场的需求得到释放，还是很好的流量入口。

　　梦想加的场地主要有两个来源。梦想加与很多的地产公司有过合作，在北京与首开地产、金融街地产、建研院、龙湖等合作，这些房地产商会拿出一部分场地，给梦想加来一起经营。

　　现在梦想加也会有很多自营的场地，超甲级写字楼、独栋的空间、旧业态升级改造项目，以“梦想加OaaS标准”落地。自营本身也提升了梦想加的选址和盈利能力。

　　在全民创业，万众创新的背景下，大量创业者涌入也刺激对联合办公的需求。

　　对众多的小微型企业来说，无论是十人还是五十人，单独的租用办公室，匹配办公设施，可能费用比入驻联合办公的场地要贵很多，联合办公的好处是性价比高，提升资源分配效率。

　　联合办公的另一个好处是，员工心理的感知度。在那种10人以下的小公司，单独的办公室可能都没有工作的氛围，但处于闹市的联合办公状态时，员工的心理感觉也会很不一样。

　　雷帝网就曾经历一个故事，有人在北京郊区设立办公室，这里离很多IT从业人员住所非常近，薪酬与市区等同，但很多的人宁愿每天坐地铁来回3,4个小时，也不愿意在郊区上班。

　　造成很多人不愿意来的重要原因是，缺乏氛围。尽管生活奔波，但那种自身处于宇宙中心的感觉却很好。同样，对很多小团队来说，设立小的办公室给员工的感受也不及入驻联合办公。

　　不过，梦想加入驻的团队并非只是创业团队，创业团队只占到20%。比如，梦想加目前入驻的企业包括数百家小微型企业，也包括滴滴、今日头条、腾讯、中粮、亚洲航空等企业。

　　为何大的企业也有联合办公的需求?一方面很多老牌企业的新业务部门在快速成长，但是位于核心商业区的总部以及周边写字楼物业，很难快速承载溢出的办公需求，联合办公则是最灵活、经济且时间成本低的选项;

　　另外，一些总部筹建过程中的大公司也会将联合办公空间作为临时的过渡方案，有些大公司一过渡，可能要过渡1到2年的时间。

　　移动办公兴起未来的趋势也不容小觑，一些国际企业比如仲量联行、乐高总部等已经开始试行全员流动办公的方式，节约办公成本。

　　能够提供完整办公服务体系的联合办公空间，也逐渐被接受：联想、美团、用友等都是梦想加企业会员用户。

　　联合办公行业正在加速洗牌

　　整个中国联合办公市场在高速发展，行业也在加速洗牌和融合。

　　有业内人士指出，联合办公行业面临着劣币当道、品牌同质化过重、虚假繁荣等种种考验，当前投资日益活跃、品牌合并及头部效应渐显，意味着优胜劣汰的行业洗牌阶段悄然来临。

　　此次选择出售的裸心社就被曝出过去一年在中国运营不佳，人员流失较为明显，融资也不顺畅，因此，对裸心社而言，谈妥一个价格出售共享办公业务给WeWork算是一个不错的出路。

　　裸心社董事长高天成也曾表示，市场竞争日益激烈，合并和融资轮对共享办公空间至关重要。

　　一位业内人士表示，之所以有些联合办公企业生存艰难，原因是，联合办公场所装修成本、运营管理人力成本高，在没有很好的经营模型的情况下，就扩张规模，扩张成本会相对较高。

　　王晓鲁对雷帝网表示，联合办公市场的发展潜力依然非常巨大，以北京来说，无论是众创空间还是联合办公，加在一起占整个写字楼或办公面积体量非常小，可能也就1%的水平。

　　“但我觉得将来联合办公的解决方案会成为大多数公司，不管是小公司，还是大公司，还是稍微大一点的团队他们共同的选择，因为带来的价值提升或者是性价比是非常明显的。”

　　王晓鲁指出，未来有可能10%到20%的写字楼体量都会成为联合办公的形式。

　　梦想加提倡的解决方案是，通过智能的共享办公提升行业效率或提升整个经营的能力，建立具有核心竞争力的、可以复制的商业模式，其认为联合办公不是一个烧钱能烧出规模的事情。

　　王晓鲁说，整个经营能力的提升、精细化的管理，及通过智能去提升管理的效率，是梦想加的核心竞争力，梦想加团队70%的人员都是产品研发或办公服务体系的研发人员为主。

　　梦想加这种智能体现在很多细节上，比如，梦想加开发的一套系统都是基于微信开发，通过手机进入空间，刷卡进入会议室，有了会员专属接线，可以直接输入代码，使用云投影。

　　梦想加的很多会议室还有人体感应器，能感应办公室是否有人，如果会议室是4点开会，到4点半还没有人进入，会自动去掉预定，人员全部离开的时候，会议室的灯光也会全部熄灭。

　　王晓鲁说，依托智效办公体系及空间标准化产品，能有效控制投资及运营成本，实现稳定盈利。加上资本的助力，梦想加就能把不具备核心竞争力、过度造势的品牌甩开、继续领跑。