国子策 | 倪鹏飞：房租上涨释放危险信号 长效机制建设刻不容缓

 　　本期嘉宾：倪鹏飞，中国社科院城市与竞争力研究中心主任

　　编者按：近日，“北京房租上涨”成为舆论关注的焦点。据中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。值得关注的是，房租飞涨并非个例，目前已是全国普遍现象，过去一年中，全国有12个城市房租涨逾20%。为什么房租涨得厉害?真的是长租公寓运营商在哄抬房价?密集的楼市调控政策对租房市场是否有影响?又该如何解决房租上涨问题?为此，凤凰网财经记者专访了中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞就相关问题进行了解答。以下是采访全文：

　　为什么北京房租涨得厉害?

　　倪鹏飞向凤凰网财经记者表示近期北京房租上涨主要是以下两大原因：

　　一是违章房屋的清除，尤其是中低端房屋数量的急剧下降。从供给总量看，供应少了，必定会导致价格上涨;从房屋占比来看，低端房屋数量的减少，会相对导致中高价租赁住房的占比增加，价格也就会增加了。

　　二是长租公寓运营商大量囤购房源、低价购入房源后通过再装修高价出售的市场行为，直接导致了房租的上涨。在大举拆除低端住房和鼓励资金进入租赁市场两大背景下，一些龙头长租公寓运营商和一些中介机构借机轮番涨价。长租公寓供应者在市场占比虽然不高，但是他们率先涨价、轮番涨价的行为，在租房市场中形成了羊群示范效应，导致更多的中介、二房东、业主们跟随涨价。此外，这些轮番涨价行为结合整体市场环境形成了“租房会涨价”的市场预期，这种预期一方面导致租赁住房供给者会跟风参与涨价，另一方面租房者受众多涨价信息的影响，也会接受涨价预期，从而也推动了租房价格的上涨。

　　长租公寓运营商是否在哄抬房价?

　　目前，有舆论称部分长租公寓品牌为抢房源而哄抬租金，导致房租水平被推高。租赁市场上，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造;改造完成后，他们将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。对此现象，倪鹏飞向凤凰网财经记者表示，长租公寓运营商哄抬房租是不可否认的事实。

　　长租公寓运营商收购房源后，对房屋进行装修，然后加租出售给消费者的市场思路并没有问题，但随着长租公寓对房源的囤购，其市场占比逐步提升，以提供优质房源为借口多次涨价，也带动整个供给方的提价，较大推动了租房价格的上涨。

　　目前，租金回报率还处于相对较低的水平。但是从过去很长一段时间趋势来看，房地产的价格一直在上涨，从房地产资产的价值增值角度，即使租金回报率为负，业主也愿意持有房产。甚至有很多业主持有多处房产而不出租，形成房屋的空置，其主要依靠房价升值获得收益。

　　倪鹏飞在采访中多次强调，房租屡次上涨释放出了危险信号。在目前比较低的租金回报率水平下，长租公寓供应商的利润率也处于较低水平，但是现在市场上仍有大批的企业和资本，以资本化的运作模式，通过各种形式大举进入房产租赁市场，他们期望哪怕在短期不赚钱的情况下，也要率先扩大占有率，一旦他们的占有率达到一定水平形成寡头垄断，未来就会通过不断涨价来实现超额垄断利润，这预示如果不采取有效措施规范，未来房租价格一定会不断大幅上涨。即便现在，长租公寓的市场占有率还不太高的情况下，这些机构已经开始了通过提高房租来实现成本收益的目标。所以，今年北京房租价格的多次上涨已经释放出了危险信号，非常值得警惕并采取坚决措施予以解决。

　　楼市调控政策对租房市场是否有影响?

　　今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。调控内容不仅仅局限于简单限购、限售、限价、限贷，因城施策和分类调控特征明显，手段也更加多元。自北京出台“史上最严楼市调控政策”后，购房资质审查变得更严格、首付比例提升、房贷利率从折扣到基准再到上浮。这对租房市场是否有影响?

　　倪鹏飞向凤凰网财经记者表示租房对于租房者是刚需，出售市场上的从严调控针对的是投资和投机，从租房者的年龄、户籍和购买力来说，不管楼市调控政策严或不严，他们都是要租房的。因此，从严调控从购房转向租房的家庭的数量和比例有限。总体上，租房者购买力不足以支撑购房需求，楼市调控政策对租房市场影响不大。不过，楼市调控对租赁市场的潜在供给还是具有一定影响。

　　目前房租价格是否合理?应该如何解决房租上涨问题?

　　对于目前的房租价格，倪鹏飞向凤凰网财经记者表示，房租价格是否合理目前是一个矛盾概念。一方面，从房租收入比来看，房租显然太高了，房租上涨幅度更是远高于收入上涨幅度，显然是不合理的;但另一方面，从租售比来看，相较于房价，房租价格还处于较低水平。一般来说，租售比的国际标准通常为1:200-300，而目前北京房租价格相对于出售价格又比较低了。当然，问题是出在房价太高上，如果房地产的价格不合理，土地的价格不合理，业主和专业的租赁机构持有房地产的成本就很高，所以租赁价格就不可能低，租赁价格持续上涨是必然的事情。

　　因此，为促进住房租赁市场健康发展，确保住房租赁价格处在合理区间，倪鹏飞提出以下三点建议：

　　一是加大中低端房子的供给，保障低收入者能租赁有补助的住房。在对违章住房进行清理后，中低端保障住房的供应政府没有跟上，大量租房需求者涌入市场，从而形成供给短缺，是导致房租上涨的直接原因。因此，要解决中低端住房紧缺的问题，就需要政府加大对廉租房、公租房的市场供应，并对中低收入者进行一定的租房补贴，缓解其租房压力。

　　二是完善租赁市场的监管体系和规格，保障租赁市场的健康发展。需要给租赁市场建立一套健全的制度体系和规则，并配有相应的政府监督保障。租赁市场发展也面临一个矛盾的问题，一方面，过去市场供给者是大量散户，业主、二房东、黑中介等，导致租赁市场长期鱼龙混杂。另一方面，通过引进和发展专业化的租赁公司，通过增加信用，提高质量和塑造品牌，有助于租赁市场健康发展，但这也确实存在助长一些公司无限做大，形成寡头垄断市场的风险。因此，需要加快制定租赁市场健康发展的市场主体行为规则和监督制度。要建立供给规合化的房屋租赁市场，由多家龙头品牌企业共同供给，形成良性竞争，形成垄断竞争的市场结构，同时也应该保留业主直接出租的形式，避免寡头垄断，以保持市场多样性。值得注意的是，一味的压制长租公寓供应商不涨价并不能从根本上解决房租上涨的问题，在目前较低的租金回报率情况下，长期下去他们会成为亏损者，甚至退出市场。

　　三是从土地、税收、财政和金融制度入手，建立长效机制。中国的房租上涨，乃至房地产的大幅上涨，源于我们的基础制度，是因为土地、税收、财政和金融制度引起的连锁反应。各方主体以炒地炒房为主要投资目标，各方资金都进入了房地产领域，导致了地价的持续高升、房价的持续高升，两者的相互攀升。房租出的问题，根源就在炒房机制的存在，炒不了销售炒租赁。因此，要从根本上解决房价上涨的问题，就要从土地财政问题出发，建立长效机制。要从源头上进行土地、财政、税收改革，真正让土地价格下降，稳定房价，长租公寓供应商才有生存空间，房租才没有上涨压力，房租租赁市场才能够稳定下来，才能够获得健康的发展。

　　最后，倪鹏飞强调租赁市场发展不足是中国住房发展的问题，但它并不是根本和核心的问题，根本的问题是土地财政等基础性制度问题。一段时间以来，我们试图通过发展租赁市场，来解决房屋买卖市场上需求过大的问题，希望通过加大租赁市场的供给，来平衡房屋销售市场上的供给缺口，来解决房地产市场问题，实在有些“避实击虚”。不从根本消除炒房的利益机制和制度基础问题，单单就租赁市场治租赁市场，不仅不能解决问题，反而还会衍生出许多的新问题，近期租赁价格暴涨的事实就是一个验证和提醒。如果辩证地看目前的租金涨价，那就是提醒我们要对政策进行反思，按照中央的要求：下决心从根本上解决房地产市场的问题。