60余家企业与银行抢滩住房租赁市场

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　　12月18日至20日举行的中央经济工作会议，再次强调了租购并举的住房制度，与十九大报告明确“房子是用来住”的定位相呼应。

　　进入2017年，有关住房租赁的国家层面利好政策频出，“租购同权”“租售并举”“集体土地建设租赁住房”成为房地产行业热议的关键词。加上住房租赁市场万亿的发展空间，引来银行、地产公司和互金巨头等金融机构或产业资本的多方竞逐。

　　12月15日，国内60余家租房市场相关企业共同发起的“租房金融联盟”在上海成立。而就在近3个月，各家国有大型银行和部分股份制银行纷纷出手布局。

　　房地产行业新红利

　　追溯到去年6月份，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出以建设购租并举的住房制度为主要方向。其中强调了“鼓励房企转型开展住房租赁业务”“推进REITs试点”。此外，2016年的《政府工作报告》和中央经济工作会议也将“发展租购并举的住房制度”列为工作重点。

　　进入今年，住建部等部门分别在5月、7月和8月出台租赁住房的相关政策文件，并确定了选取广州、南京、沈阳、郑州等12个城市作为首批单位开展住房租赁试点，以及北京、上海、沈阳、南京等13个城市，作为开展集体建设用地建设租赁住房试点。

　　今年10月份，十九大报告明确提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　日前举行的中央经济工作会议也指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　对于上述会议强调租购并举的住房制度，兴业证券首席经济学家鲁政委表示：“这意味着，2018年租赁住房试点可能进一步深化与推广。”

　　在国家大力推动租赁市场发展的背景下，国内长租住宅在房地产万亿市场已被市场认为是新的蓝海。

　　根据中民普惠社区金融研究院发布的《房屋租赁市场全景图2017》显示，中国住房租赁市场收入规模的复合增长率将于2018～2020年达16%，2021～2025年为13%，2026～2030年为7%，未来10年房屋租赁市场规模增量空间将达3万亿元。

　　《房屋租赁市场全景图2017》指出：“在当前的房地产市场环境中，我国住宅供给中租赁产品占比非常低，是构建多层次住宅市场体系中的重要短板。”而面对租赁市场万亿元的发展空间，房地产行业资本争相进入。

　　今年12月15日，由中民普惠等63家租房市场相关企业共同发起的“租房金融联盟”在上海浦东成立。据了解，该联盟是63家企业通过合约方式发起成立的行业性利益共同体，是联合房屋租赁行业产业链上下游并提供优质的资源整合与协作平台。

　　目前，租房金融联盟已经集合了多类别金融机构、商业及住宅服务运营商、房地产开发商以及房产信息服务平台等企业，主要覆盖全国重点一二线城市。

　　银行加速布局

　　房屋租赁市场具有万亿蓝海发展空间，也吸引了银行的“抢滩”。到目前为止已经有中国建设银行、中国银行、中国工商银行、交通银行以及中信银行等大型银行和股份制银行加码住房租赁市场。

　　首先是中国建设银行的行动最为迅速。近两月以来，该行先后在佛山、深圳、武汉等地联合房地产企业推出住房租赁房源，并提供住房租赁贷款等金融产品服务。据了解，目前该行联手其他房产企业，在北京地区已推出1000余套房源。

　　11月30日，中国银行广东省分行联合中银集团、中银国际证券，与广州市住房和城乡建设委员会签署协议，协商未来将围绕广州市住房租赁管理官方平台建设、市场参与主体全产业链融资、构建个人住房租赁信用评价体系、便民金融服务等开展合作。

　　12月5日，中国工商银行广东省分行营业部与广州城投集团签署《住房租赁战略合作协议》，为其发展住房租赁业务提供200亿元授信资金，其中包含特别提供20亿元前期项目启动资金。而在此之前，工商银行广东省分行营业部宣布提供5000亿元资金支持广州市住房租赁市场。近期，该行北京市分行与北京市保障性住房建设中心等企业签署住房租赁战略合作协议，表示未来5年，将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。

　　继建行、中行、工行之后，交行也进军住房租赁市场。12月18日，交通银行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，给予了包括万科等企业在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展。

　　而股份行中，中信银行也亮相住房租赁市场。10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议。

　　同时，由于我国租赁住房证券化市场仍处于初期探索阶段，与可期待的市场前景对应，目前国内住房租赁市场对B端存在周期长而租金回报率低、配套金融工具欠缺等问题，需要金融支持手段的创新推出。

　　《房屋租赁市场全景图2017》报告显示，未来房屋租赁市场的金融供给将包括B、C两端，B端主要是针对房屋租赁企业的资产证券化解决方案，C端则是针对租客的各类租金贷款产品。其中，制约中国B端房屋租赁住房证券化发展的最主要的两个因素: 一是租金回报率较低;二是缺乏基础的法规、制度建设等配套政策支持，投资风险较大。

　　根据中原地产的统计，随着近两年房价的快速上涨，上海、北京、深圳、广州、天津和成都的租金回报率已从2014 年12月的2.0 %～3.2%降至2016年7月的1.4 %～2.2%。而截至2017 年 5月，德国法兰克福的租金回报率大约在3.7 %～3.9%;日本东京的租金回报率大约在 2.4 %～4.4%。

　　庞大的租赁市场规模或将催生多样化的金融需求。《房屋租赁市场全景图2017》显示，从长期看，未来针对B 端的ABS及REITs将会成为房屋租赁市场金融供给的主导产品;具体看，就B端的租赁住房证券化产品创新模式集中在三类：租金理财模式，租房众筹模式和普惠金融模式。

　　今年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”取得深交所“无异议函”，拟发行金额为2.7 亿元，成为国内首单获批的长租公寓资产类REITs 产品，是国内首单权益型公寓类REITs产品。

　　联合信用评级有限公司研发部贾婧认为，租赁住房类REITs 项目获批通过，表示住房租赁市场开始与金融市场衔接。“由于类REITs 不仅拓宽了房企的融资渠道，而且有利于房地产基金的业务进一步扩张，为房企提供了另一种盈利模式，预计未来住房租赁市场证券化将明显加快，类REITs 的审批发行有望提速。”