交银国际洪灏：万科转型不做房产商是有眼光的

交银国际洪灏

　　凤凰网财经12月11日讯(作者杨芳)“目前做房地产投资是自发还是政治引导的?我觉得都有，一部分政策引导，一部分自发。这轮房地产去库存之后，有些城市库存只剩下两三个月，并未看到开发商积极投资房地产。有部分仍然加杠杆囤地，还有部分抛售手上的房地产项目，商业模式发生了变化。我觉得政策引导加上像万科等有前瞻性的公司，开始规划五到十年的投资模式，进入另外一个竞争模式。所以，今后五到十年，无论房地产自己的投资周期，还是个人家庭投资房地产的模式都会发生变化，”交银国际董事总经理、研究部负责人洪灏在2017雪球嘉年华活动上对凤凰财经表示。

　　万科转型不做房地产开发商是有眼光的

　　12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。这次政治局会议召开在一年一度的中央经济工作会议之前，意义非凡，所以，对楼市的定调也将贯穿明年始终。

　　十九大报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。在这一战略部署中，“租购并举”是核心举措，支撑租购并举的重大政策调整则是“租购同权”。

　　高层的多方面回应和定调是否意味着房地产市场将出现了根本变化?洪灏认为，“我觉得房地产政策方面取向产生了很大变化，很多人没有意识到‘房住不炒’这个概念，比如房产税，肯定是要收的。”

　　自1998年房改以来，房地产市场迎来了黄金发展20年，从2003年开始呈现比较明显的3年一周期的发展轨迹，而每个周期都有政府干预迹象。有观点认为，中国房地产市场是政策市。洪灏提到，“目前做房地产投资是自发还是政治引导的?我觉得都有，一部分政策引导，一部分自发。这轮房地产去库存之后，有些城市库存只剩下两三个月，并未看到开发商积极投资房地产。有部分仍然加杠杆囤地，还有部分抛售手上的房地产项目，商业模式发生了变化。我觉得政策引导加上像万科等有前瞻性的公司，开始规划五到十年的投资模式，进入另外一个竞争模式。所以，今后五到十年，无论房地产自己的投资周期，还是个人家庭投资房地产的模式都会发生变化。”

　　沈灏认为，地产界有两种运行方式，一种是转型不做房地产开发商，比如万科从2014开始卖掉房地产库存项目，囤地速度也下降了，走向另一种发展模式。另一种是加杠杆囤地的模式。我觉得万科是有眼光的，它以十年的时间去考量发展计划，而不是眼前一两年去考量，最后的胜者很可能是具有长期计划眼光的人，听从政策引导的人。

　　对于房地产库存的判断，洪灏认为，“2016年楼市销售数据亮眼，一些城市库存只有两三个月。但真正的库存还在建，还有一百亿平米在建的房地产。同时，还有影子库存，即二手房空置率很大，很多人手里有多套房产。影子库存是非常大的，现在还没有进入去影子库存时期。”

　　高库存是否意味着高风险?从黑天鹅、灰犀牛再到明斯基时刻，“风险”问题已经受到高层高度重视。提到风险，首当其冲的可能是房地产。沈灏认为，“我觉得能看到的都不是风险，比如中国经济的放缓，讲多了就不是风险了，因为我们开始积极应对它。而2016年我们看不到风险，比如英国脱欧、特朗普上台。2017年平淡无奇，市场的风险波动指标都降到了历史最低点，包括港股、美股。2018年催化剂是什么?我也不知道，一定是我们没有想到的一个风险。”

　　2018年很难再重复今年行情了

　　近期，央行联合银监会、证监会、保监会、外汇局等部门，发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》，按照资管产品的类型统一规制。《指导意见》在净值型管理、打破刚性兑付、消除多层嵌套和通道、第三方独立托管等方面制定了非常严格的规定，再次凸显当下“严监管”的趋势，进一步强化监管的专业性、统一性和穿透性。

　　今年7月召开的全国金融工作会议上明确提出，要把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置。在防风险背景下，金融监管力度加强，包括近期资管新规、现金贷监管等。

　　洪灏认为，“整个资管行业100万亿，表外业务加上通道业务250万亿，加杠杆时都有对应的底层资产，一定会受到影响。股市去杠杆时，股票就高升，债券市场去杠杆，债券市场高升。那什么时候结束?我们有18个月的期限，在18个月里，一开始我们限制了表外业务快速成长，限制增量，现在限制存量业务，所以会受到影响。近期，一位高层官员提到出资管新规时要考虑对市场的冲击。这表明监管意图可能会吸取2013、2015年的教训，适度把握好度。最终，会以什么速度进行取决于市场和监管之间的博弈。”

　　洪灏判断至少2018年上半年资金面还是偏紧，如果下半年经济增速放缓明显，不排除央行会采取一些措施，补充市场流动性。

　　那么明年是否有投资机会?洪灏认为，中国供给侧改革把全世界又救了一遍。所以2018年很难再重复2017年的行情了，由于不同的债券股票、大宗商品对经济增长变化敏感度是不一样的，它们会在不同阶段反映经济放缓的事实，未来几个月会更明显，但经济放缓和硬着陆是不太一样的，很可能实现软着陆。“最近从市场交易看到一些很有趣的现象，A50跌得那么厉害，但是小盘股还在涨，如果明年是存量甚至缩量博弈的话，有限的钱或者相对于今年更少的钱去做中小板块，反而跑赢的机率会更大。”