国庆长假最后一天央行万亿降准，房地产企业的救命稻草真来了?

 　　其实最近几年，每到国庆假期，中国的媒体们几乎都会严阵以待，按照往常经验监管层一般喜欢在国庆假期期间出台新政，对于市场产生非常重要的影响，然而今年的国庆似乎有些太过平静，但是在长假的最后一天，政策终于来了，这次是中国人民银行发布的降准，于是很多人都在问，此次万亿降准房地产企业的救命稻草终于来了?

　　一、国庆长假的万亿降准

　　中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

　　下调存款准备金率1个百分点，很多朋友如果对宏观金融了解不多的话，可能比较难以理解这句话究竟有什么深层内涵?我们可以简单点来分析，降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF)，这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

　　于是这4500亿偿还MLF的资金和7500亿净增量资金就被市场解读为万亿降准了，根据中国人民银行的说法，本次降准的主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力。当前，随着信贷投放的增加，金融机构中长期流动性需求也在增长。此时适当降低法定存款准备金率，置换一部分央行借贷资金，能够进一步增加银行体系资金的稳定性，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低银行资金成本，进而降低企业融资成本。同时，释放约7500亿元增量资金，可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。

　　官方的解读自然是非常明确，那么我们该怎么理解降准对房地产市场产生的影响呢?

　　二、降准真是房企的救命稻草吗?

　　说到降准和流动性释放，基本上大多数朋友第一时间想到的就是房地产市场，的确在国庆节前万科秋季例会上高喊的“活下去”对大多数人都有着非常大的冲击，再加上紧接着的万科厦门楼盘打折销售，再到国庆节期间碧桂园楼盘的降价促销都引发了市场广泛的关注，几乎所有人都觉得这意味着一个房地产寒冬的到来。

　　我们仔细分析2016年930新政到现在的两年时间中，随着“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念被贯彻落实，房地产市场的拐点其实已经早就来了，但是去年明确的“降杠杆”政策的确让房地产企业逐渐进入了一个融资的瓶颈期。今年上半年，甚至有媒体曝出各大商业银行只给排名前50乃至于排名前20的房地产企业发放贷款，可见房地产市场的确融资难的问题正在出现。到了今年下半年，很多知名房企都发出了非常高利率的公司债券，这种高成本融资的行为在前几年几乎是不可想象，也从一个侧面说明了房地产市场当前面临的融资问题的严峻。

　　于是，各大房企都开始走上了一条收缩规模、促销自救的道路，在这个时候准备的不期而至对于房地产企业来说的确是一件好事。因为当我们纵观全世界金融历史就会发现，无论什么样的降准措施只要是采用了降准这一货币政策手段，在某种程度上就是在给市场注入流动性，此次降准将商业银行等金融机构资金面相对比较紧张的问题被大大缓解，这对于对于金融机构支持实体经济特别是中小微企业的发展有着非常有意义的作用。降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加，这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，所以对于各类银行来说，未来在贷款等领域的自由度会上升，同时对于相关产业的支持力度也会加大。

　　房地产市场作为中国最为重要的市场之一，其本身就存在产业链条较长，产业上下游涉及的企业较多的情况，所以从宏观的角度上来说，货币政策的降准在一定程度上的确可以缓解当期房地产市场资金紧张的难题，但是这仅仅是缓解而已，因为降准是一种普适性的政策，几乎各行各业在降准之下都可以雨露均沾，房地产市场作为行业之一肯定也能够从中获益。

　　然而，这种获益仅仅是有所缓解而已，说降准是房地产企业的救命稻草似乎有些言过其实了。今年以来，在“房住不炒”政策的实施之下，根据不完全统计，全国各地已经出台了多达380次以上的调控政策，房地产调控不断加码的态势已经逐渐明显，很多地方房地产市场的交易水平也在不断下降，各地纷纷出现有价无市的一个格局，从长期来看，随着房地产市场逐渐进入一个稳定发展的阶段，房地产企业也必须要逐渐学会在这种低速度的市场行情下发展，确保自己资金链的稳定就成为了长期可持续发展的重中之重。

　　对于整个房地产市场的竞争格局来看，上半年，由于各大银行资金面从紧，几乎房地产市场上下都面临着较为严重的融资难题，所以大家都在过苦日子，下半年，随着四次降准的不断贯彻实施，银行的流动性开始得到了一定的好转，这个时候房地产市场的马太效应将会进一步得到发挥，大型、龙头房地产企业由于本身在银行的信用记录较好获得银行更多资金支持的可能性较大，而中小型房地产企业的融资难可能会进一步持续下去，那么房地产市场的集中度将会进一步提高，中小型房地产企业被市场兼并掉乃至于主动退出市场的可能性将会增加，对于房地产企业来说洗牌将有可能进一步加速。

　　对于我们普通购房者来说，大家必须要认识到一件事，随着“房住不炒”的贯彻实施，房地产回归居住属性已经成为大势所趋， 那么房地产就会逐渐丧失投资品的属性，一旦市场回归理性之后，市场必然会出现价格的上涨或者下降，房地产市场只涨不跌的时代已经终结。任何一件商品无论是生活必需品还是投资品都会有价格的波动，中国人长期以来所形成的房地产价格只涨不跌的旧观念必然会被打破，对于大多数人来说“无脑”投资房地产就能获利的时代已经结束了，未来各地必然会在市场规律的影响下出现房价涨跌的波动，这一点几乎无法避免。

　　所以，综合上面的判断，降准对于房地产企业的流动性困局会有一定的缓解作用，但是房地产市场走向居住市场的趋势已经无可避免，房地产市场已经不是当年的市场了。

　　作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。