北京房贷利率调查：首套普遍上浮10%　额度宽松

      胡艳明

　　“紧急通知：农行5月8日开始，邮储5月10日开始首套利率上浮10%，具体以网签为准。”陆颖刷微信朋友圈时看到“我爱我家(9.060, -0.09, -0.98%)”的中介在五一假期后发了这样一条消息，心里咯噔一下。

　　果不其然，自5月7日起，工、农、中、建四大国有银行同步上调北京地区首套房贷款利率，从基准利率的1.05倍上调为1.1倍。

　　一年多的看房经历，让陆颖从一个房贷小白变成了小半个“业内人士”，在这一年中，银行的首套房贷利率从基准利率的八折，八五折，到实行基准利率，再到利率开始上浮。这中间，既有国家对房地产调控政策的不断加码，可能也有银行出于自身盈利需求的调节。但是，对普通刚需购房者来说，房价虽然微跌，但相应每月的还款额也在增加，直接增加购房成本。

　　大行再次同步上调利率

　　中介告诉陆颖，“我爱我家”贷款部门的同事透露，目前各家利率都差不多，普遍都是首套在基准利率上浮1.1倍。

　　对于北京房贷市场利率，经济观察报记者5月9日也对在北京市各银行营业网点进行了部分走访。

　　建行朝阳区某个贷经理对记者称，从周一(5月7日)开始，各大银行陆续都上调了房贷利率，从原来首套购房基准利率基础上调5%，变为基准利率上调10%。

　　对于上调原因，上述建行个贷经理解释称，即使没有相关政策指导，国有大行每次调节都趋于同步，其认为本次上调房贷利率跟利率市场化有关，“北京利率已经位于低点，全国很多地区首套利率已经为基准利率的1.2倍，而北京部分中小银行首套也已经上浮20%。目前基准利率处于比较低的水平，基准利率不调，优惠的比例就得调。”

　　目前，工行、农行、中行和交行均在5月7日前后上调了利率，执行首套房在基准利率基础上浮10%，二套房基准利率基础上上浮20%。

　　不过，部分中小银行的情况却差距较大。光大银行(4.100, 0.01, 0.24%)西城区某网点对首套住房贷款和二套贷款均执行上浮20%的政策，“我们银行对利率有要求，而且目前基本不做房贷业务，即使做，也主要做二套房的贷款业务。”该行西城区某网点的贷款部客户经理对记者坦言。

　　另外，除浦发银行(10.950, 0.00, 0.00%)西城区某网点首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%之外，其他股份制银行中，招商银行(30.080, 0.24, 0.80%)、民生银行(7.930, -0.01, -0.13%)、广发银行、华夏银行(8.500, 0.03, 0.35%)等银行网点均执行首套1.1倍，二套1.2倍的政策。

　　记者在走访中也发现，各家银行目前额度充足，“只要利率能接受，资料齐全，额度没问题，放款很快。批贷时间不等，大多在三到五个工作日之间。”

　　房贷利率一年多调

　　陆颖也是购房的观望者之一，2017年初房贷利率还可以打八折或九折，也即基准利率4.9%基础上实行优惠，为3.92%或4.41%。短短一年间，房贷利率从优惠，到2017年6月左右开始执行基准利率，再到2017年9月，国有大行普遍在基准利率基础上浮5%，再到目前基准利率基础上浮10%。

　　在利率上浮的过程中，购房者的成本随之水涨船高。以100万元贷款为例，25年期计算，等额本息法，首套房贷利率从原来基准利率的八五折计算，月供为5372.7，总利息61.18万;执行基准利率情况下，月供为5787.8，总利息73.6万;按照利率上浮10%后，月供增加到6075.4元，总利息82.2万。

　　以200万贷款为例，25年期计算，同样是等额本息法，按照之前的利率八五折优惠算，购房者每个月要还10745.37元，总利息大约122万;按照利率上浮10%，每个月要还12150元，总利息大约164.5万，同比买房要多花几十万的利息，且月供比之前利率优惠时增加1405元。

　　2017年6月记者曾在北京房贷市场走访摸底时发现，彼时的优惠利率已经基本绝迹，大多数银行实行基准利率，且额度紧张;到了同年9月，工行、建行、中行三家银行的北京分行的首套个人住房贷款利率同时调整为基准上浮5%，股份制上调幅度高于国有大行，为10%，此次上调利率行为甚至得到了央行营业管理部的表态支持，但此时大多数银行放贷额度仍较为紧张，且放款时间无法确定。

　　根据融360数据统计也可以发现，北京房贷平均利率在2017年4月有一个明显上涨后，在此后的时间一直缓慢增长，截止2018年3月，北京地区首套房平均利率5.36%，二套利率5.80%。

　　广发银行客户经理对记者解释称，“之前(2017年初)房贷业务做得多，各家银行额度都很紧张，当时市场交易量很大，有的甚至买家只需交两成首付款就可以交易，银行放贷量增大，出现额度紧张的状况。”虽然现在利率增加，但不会因为这个问题延迟放款，或者批贷难的情况。

　　易居房地产研究院研究总监严跃进对记者表示，银行上调房贷利率实际上这充分说明了一点——银行惜贷的心理还是很强的，所以很多银行会从业务的盈利等角度出发，在贷款利率上做出调整，否则做房贷的性价比是会大大减弱的，尤其是当前银行的各类理财和投资渠道收窄的情况下更是如此。

　　严跃进认为，大规模利率上涨也说明银行要平衡信贷的成本，过低的贷款利率，可能也容易损坏银行的经营效益。

　　广发银行客户经理向记者表示了同样的看法，“在监管层层加码的形势下，部分银行本身资金面就有些紧张，原来按揭贷款利率4.4%，广发保本理财预期收益都4.5%-4.8%，按照以前基准利率基础上打八五折，银行甚至是亏钱的，而且加上银行在中间的人工费用等营业成本。”“银行贷款分为高收益类、低风险类等不同的类别，房地产按揭贷款属于低风险贷款，可以增大基数，但是基数上升之后，资金占用量也挺大的。各家银行都要考虑存贷比，其实房贷这块业务基本不赚钱，原来房贷利率打折的时候，房贷业务甚至是亏钱的，所有不排除现在有的银行会把这部分资金用在其他领域，比如公司贷款、经营贷款等。”上述广发银行客户经理对记者说。

　　同时严跃进也认为，此次调整主要有两方面的原因：一线城市房贷利率上浮，说明银行本身也会有所调控，一方面是释放了信号，即政策收紧是趋势，不应该有过多的放松方面的幻想。另一方面是银行本身也要考虑盈利内容，毕竟贷款利率过低，或对银行本身的业务形成了一定的压力。

　　下一步，还会上调?

　　虽然大多数银行在基准利率基础上浮1.1%，但具体到每位贷款者，因资质不同，可能最后批贷的利率各不相同。“悲观的说，你在我们这拿到贷款的利率可能会6%-8%左右。”邮储银行某网点个贷经理对陆颖说，房贷利率属于专项贷款，需要考虑交易房产的性质、可以支付的首付比例、购房者资质、征信等等不一而足。

　　如果不考虑央行数次降息政策的影响，从历史数据来看，除了2009年左右，与2015年之后的这段时间，大部分房贷首套房的执行利率都在6%以上，因此，中介对陆颖表示，预期后续房贷利率仍有上升的空间。

　　如果扩展到全国范围，房贷利率普遍在增长。根据融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。

　　央行数据显示，自2017年以来，政策层面一直在对房贷进行调控，央行数据显示，2018年第一季度，个人住房贷款余额22.86万亿元，同比增长20%，增速比上年末回落2.2个百分点;2017年前三季度，个人房贷余额21.1万亿，同比增长26.2%，而2016年同期增速为35%;2016年前三季度余额增加为3.63万亿，2017年同期余额仅增加1.96万亿。

　　银行高层方面，也传达了明确的信号。3月28日，中国建设银行(7.740, 0.16, 2.11%)行长王祖继在该行2017年度业绩发布会上表示，“(房贷)价格会水涨船高，前些年折扣的情况不会再出现，这是市场正常发展的趋势。”

　　不过严跃进认为，房贷趋紧是大概率事件，“对于此类房贷业务来说，接下来还是需要看到一点，即收紧也不妨碍刚需购房者的购房权益，对于刚需购房者来说，依然有优先权去获取各类贷款。”

　　(应采访者要求，陆颖为化名)