多地掀起新一轮调控 房企抢在三四线退潮前回笼资金

         南京、重庆等多个城市启动了又一轮房地产调控。本轮地方政府的调控虽然着眼点不同，但对下半年的楼市交易将产生重要影响。

　　一家房产机构高层指出，上半年不少开发商对楼市还有较高的预期，然而经过7个月时间以及近期又一轮调控，开发商对后期的期待做出了重新调整。

　　据国家统计局今年1-7月全国房地产开发投资和销售数据，在市场销售额方面，全国商品房销售额增速为14.4%，增速环比扩大1.2个百分点。业界认为，销售额增长速度加快，一方面表明销售市场较好，另一方面也反映出开发商现金回流的需求。“加快三四线城市项目现金回流的速度，可能会成为不少房企接下来重要的策略。即使利润低一些，也会加快资金的回笼，以保证资金的安全性。”一家房产机构分析师说。

　　扰乱楼市秩序“违法”

　　8月13日南京市住房保障和房产局发布消息，将在南京全市范围暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。南京由此成为继上海、深圳、杭州、西安等城市之后，第7个暂停企业购房的城市。

　　业界认为，虽然企业购房的市场有限，然而暂停企业购房的意义更大，堵住部分投资客入市渠道的时候，也传递了调控不会放松、楼市将继续收紧的信号。

　　南京暂停企业购房的次日，重庆发布了新的调控政策。着眼于整顿房地产销售秩序，重庆此次的楼市政策还联合了公安局，其力度之大为此前所少见。

　　按重庆市国土房管局联合重庆市公安局8月14日的专题会议，房企和中介机构如有造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等行为，可能会被认定为房地产领域的违规犯罪行为。此外，通过炒卖房号、违法收取购房人所谓“指标费”“茶水费”等购房款以外的其他费用，也将被认定为非法牟利的行为。

　　分析师认为，将扰乱楼市秩序上升为违规以至违法的高度，在楼市调控中并不多见。然而针对房企以及中介机构收取所谓“茶水费”等行为的规范，将对遏制场外加价的行为产生重要影响。

　　一线城市深圳也于近日出台了调控细则。继深圳市发布“7·31新政”后，8月14日深圳市规划国土委又发布了执行细则，这其中一个较新的条例是，个人购房的限售时间，将被写进房产证。

　　其操作细节大致为，以购买网签时间为准，今年7月31日之前购买的商务公寓和住房不在限售之列;此后购买且属禁止转让范围的，商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记，并在不动产权利证书“附记”栏中记载。

　　在城市展开新一轮调控之前，福建已经在全省展开了楼市大整顿。

　　据福建省住建厅8月9日发布的信息，福建省住建厅等八部门将展开对福建楼市的整顿。包括房企垄断房源、捂盘惜售或者变相囤积房源以及操纵房价等22种行为，被列为重点整治对象。而对开发商在取得商品房预售许可证前，通过认购、认筹、售卡等方式向购房者收取定金等费用的行为，将被认定为违规以至违法行为。

　　此外，海南省住建厅在8月16日表示，将尽快出台地产市场调控长效机制，使调控从行政手段向法制化、市场化手段转变。

　　三四线压力增大

　　对于热点城市展开的新一轮调控，有开发商向记者表示，下半年的日子将更加艰难。

　　一家中型房企市场部经理指出，上半年虽然公司也有销售压力，但有去年的业绩打底并不会太慌，而且对下半年还有期待。然而下半年对楼市持续调控以及不放松，将使已经紧绷的资金变得更加紧张。

　　“一些在上半年还在犹豫等等、看看能不能拿到更高预售价的项目，下半年恐怕会及早上市。既然拿不到更高的预售价，楼市销售行情也不会真正逆转，不如早点出货回笼资金，以减轻压力。”前述市场经理说。

　　对后市的预期，从房企新增拿地热情出现较明显降温中，得到初步表现。

　　据中原地产统计，今年前7个月全国房地产市场土地流标共796宗;这其中一线城市土地流标13宗，创下自2012年以来的新高。

　　中原地产高级研究经理卢文曦表示，近期一些城市出现土地流标现象值得市场关注，短期内土地购置速度或面临一定压力。

　　另一个指标，是房地产投资增速，三四线的投资出现较快增长。有开发商认为，这背后反映出房企对后市的一些判断。

　　一家今年冲刺千亿规模的开发商副总裁告诉记者，下半年三四线城市的压力更大。在这些城市的竞争将更加激烈。因而加快在这些城市的建设，把资金快速收回来成为不少房企今年的重要策略。

　　而从房地产投资增速来看，一些非热点城市的投资力度已经出现了加速的行情。国家统计局近日公布的今年前7个月全国房地产开发投资和销售数据显示，分地区来看，西部地区投资涨幅仍然最慢但增速提高最大，东北地区增速最快。

　　国家统计局数据显示，前7个月西部地区房地产投资约1.36万亿元，增长5.8%，增速提高1.6个百分点;东北地区投资2564亿元，增长17.7%，是几个地区中增速最快的。

　　分析师指出，房地产投资不只是获取新增项目，也包括拿到土地后的建设和开发投资。而投资增速构成中，土地投入有所减少，开发建设项目所占比例有所增加。

　　“前两年三四线楼市火热的一个背景是，一线城市被限购后需求外溢至周边和二三线城市，甚至下沉到四五线城市。然而今年金融去杠杆加上楼市多轮持续调控，使得资金以及需求的态势正在逐步减弱。此前在三四线城市进行布局的房企，一定会赶在潮水从三四线城市退潮之前，抢先实现销售。因而加快这些城市项目的开发建设速度，尽早上市销售，将是大型房企以及在三四线城市有项目的房企的重要选择。”一家中型房企副总裁说。