三亚房屋买卖合同论证会在北京召开

　　导读：

　　近日，关于齐永刚在海南三亚购房纠纷的房屋买卖合同论证会在北京成功召开。

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　　正文：

　　近日，关于齐永刚在海南三亚购房纠纷的房屋买卖合同论证会在北京成功召开。

　　法学泰斗、曾任全国人大常委、全国政协常委、当选为“中国十大杰出法学家”之一的中国政法大学夏家骏教授;

　　著名学者、北京大学客座研究员杨百揆教授;

　　著名学者、首都经贸大学产业发展与知识产权研究中心执行主任、北京市仲裁委员会仲裁员翟业虎教授;

　　著名学者、中国政法大学疑难证据研究中心执行主任吴丹红教授;

　　著名律师、盈科全球律师联盟主席、西南政法大学研究生导师胡忠义教授;

　　著名律师、北京威诺律师事务所主任、清华大学研究生导师杨兆全教授等莅临论证会，发表了精彩的法律观点，提出了专家建议。

　　据当事人王萍介绍：

　　2017年的2月21号，我当时在三亚，就在案件标的小区居住，修养身体，居住期间我和被告房主刘某经过两次沟通，签订了买卖合同，由于当时我的右臂有伤写字不方便，所以是刘某也就是被告一个字一个字写下来的房屋买卖合同，我们双方均按有指纹(合同原件已经提交法院)，合同约定定金10万元，我在合同签订当时用支付宝转帐给刘某1万，在2月22号又用网银转给刘某9万，完成了10万定金的支付。

　　同时合同约定在2月24号之前支付刘某90万的房款，齐永刚于2月23号，用网银转账到刘某的建行账户90万，这样一共是100万元，三次汇款均有汇款凭证。

　　另外合同约定，在一周内完成过户，因被告的房子是在中国工商银行三亚支行做的按揭，刘某在2017年2月22日，已经书面向工行三亚分行提交了个人贷款提前还款申请表，三亚工行已经同意提前还款，并多次电话催刘某还款，刘某均未还款。

　　2017年2月23日后，我多次催刘某做公示，她不去;催她还款，她也不去。

　　她当时房贷还有大概84万没有还清，已经支付给她100万了，这个钱已经足够她还贷了。

　　因为必须要公示并还清银行贷款后，我们才能履行下面的这个合同，但她即没有去房管部门公示，也没有去三亚工行还款解押，并且这期间我多次打电话，发微信催促对方，对方均以各种理由推脱。

　　直到2017年2月28日下午我在朋友陪同下，上门与刘某沟通，我说：“如果你不卖给我房子了，你把100万退给我，我可以买其他房子……”上门时间不到5分钟，我和我朋友被轰走。

　　因为我当时给他的价格并不低，他的这个小区是15号楼的2层，当时我们谈到是165万，同时我还跟15号楼的8层王先生也在谈买房子，当时是170万，因为2层和8层差5万，这个很正常。

　　到2017年3月5日，她既不配合我过户，也不退钱。

　　所以我就委托三亚惠海律师事务所的杨爽律师在三亚城郊法院申请了立案，【申请诉前财产保全时间为2017年3月6日，(2017)琼0271财保23号，立案的时间为2017年3月24日，(2017)琼0271民初2600号】。

　　2017年7月19号，一审开庭，我和齐永刚均未到场，是代理人出席的，庭审期间齐永刚和我都表示可以代刘某向银行偿还借款，办理该房屋的银行抵押解除手续，先把房子办理过户。

　　而刘某明确表示房子不卖了。

　　9月20号，出了判决书，判决书判定被告继续履行合同。

　　刘某收到判决书后，向三亚市中院上诉，在2018年3月14日开庭，开庭的时候齐永刚和我均未到场，都是代理律师杨爽到场的。

　　3月27日出的裁定书，裁定书内容在附件里面，判定退回重审。

　　胡忠义(著名律师，盈科全球律师联盟主席，盈科北方区管委会主任联席会议主席，西南政法大学兼职教授、研究生导师)教授发言指出：

　　第一，对海南三亚市中级人民法院的这份裁定，我认为有两点是存在一定的瑕疵的。

　　一个瑕疵是合议庭成员更换了，但没有通知当事人，这种情况实际上是剥夺了当事人的申请回避的权利。

　　你之所以认为这个案件可能存在不公平，涉及到更换后的合议庭成员和对方代理律师关系密切，如果你有证据证明他们之间确定存在着可能影响本案判决裁定的这样的密切关系，那么这可以作为将来申请撤销裁定的理由。

　　第二，对于三亚中院来说，这个案件发回重审并没有意义，浪费了大量的司法资源，因为它所提及的几个问题，都可以通过二审法院进行补充调查所能够弥补，比如说关于王萍的身份问题，在二审中，你已经委托了律师出庭，而且你本人也向二审的法官说明了你的态度，就是你本身认为自己不是这个房屋的实际购房人，实际购房人应该是齐总，所以这种情况下，法院也就没有必要把这个案件发回重审了。还有一个问题，就是关于你房屋所处的位置是否属于限购的区域，这种情况也完全是可以法院自己调查解决。

　　还有，它发回重审的理由中，谈到了要保护银行的利益问题，实际上这句话等于没有说，它完全可以征求银行的意见，所以我认为这个案件对三亚中院来说，是存在着瑕疵的。

　　第二，关于限购政策的问题，2011年海南的限购政策就已经出台了，但是实际上也正如你所说，并没有切实的履行。

　　从哪块能看出呢?

　　就是2017年5月10日的三亚市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知，这个通知中的关于实施限购政策后面有一二三，三后面：本通知印发后，已签订购房合同，或认购协议，并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证、税务发票，或首付款银行转账有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策。

　　这个文件实际上是等于变相的对2011年的那个文件的一种变通执行。

　　如果不是这样的话，它就不可能用本通知下发后如何如何，你们的购房合同已经签订了，首付款也已经支付了，既然未实施网签的购买者还可以继续的办理网签，那就证明这个合同还是有效的。

　　吴丹红(著名学者，中国政法大学疑难证据问题研究中心执行主任)教授指出：

　　关于事实认定方面，一个是要确认实际购房人是谁，从合同的文字上来看，上面是有两个名字，一个齐总，一个王萍，王萍后面写了一个代，后面签了你的名字，所以要确认买房人到底是齐总还是王萍还是你们两个人，这个在一审的时候已经查了一次，事实认定部分，应该是经过法庭调查的，确认了买方是齐总，虽然你没有出庭，但实际上它确认的是你是一个代理关系，授权委托你代表他去签字，然后买房人是齐总。

　　应该是根据几个证据，一个是你这个“代”字，另外一个钱怎么支付的，然后授权委托书，第三是卖方已经明知你们是夫妻关系，买房人是齐总，这些信息结合起来去判断，说实际买房人是谁。

　　关于抵押权人利益是否会受损，这个在一审判决书里面也谈到了，因为抵押一共是88万元，你的前期的款已经付给他100万元了，他完全可以拿100万元去还他88万元的抵押，这是没有问题的。

　　2月23号的时候，他已经收到了100万元了，正常的情况下，他就应该那个时候去解押，可是那天他还把房子往外卖，这个信息对于不管一审法院还是二审法院，你提供给它，对它来判断到底谁违约是很有作用的。

　　就是说他已经在能够去还款的前提之下，还把你这个房子再拿去卖，恶意违约，我认为主观比较明显。

　　所以，判断抵押权益是否受损，我认为也没太大问题。

　　第三个，关于是否违反限购政策，因为你们签协议的时间，在他新政颁布之前，而且已经网签了，都是按照原来网签的时间继续履行，继续执行，因为它2017年5月10号一刀切嘛，之后你再签，那肯定按新政，之前的肯定按旧政，这个是没有问题，这就是一个举证责任的问题。

　　你已经举证了，这个时间点，已经在这之前完成网签了，这个就按照原来旧的去执行。

　　二审主要问题是什么呢?

　　如果说事实已经基本查清，不存在着完全事实不清的，一般来讲是不会发回重审的，如果是适用法律问题，二审可以直接改判的。

　　我认为一审都已经基本查清，如果说他认为还没有查清的，比如说关于实际购房人，二审你又去应诉了，你又有代理人去了，又把当时这个问题说清楚了，等于说二审通过补充调查，把一审还没有查清的部分，已经又补充查清楚了，那么你再发回重审，你要查什么呢?

　　里边还讲到一审程序严重违法，我不知道二审的裁定书什么叫程序严重违法?

　　这个才叫程序违法，如果你有证据证明合议庭成员跟对方律师有同学关系、朋友关系、有其它什么利害关系，能够证明交情较深。

　　杨百揆(著名学者，北京大学客座研究员)教授发言指出：

　　抵押权人是不是利益受损的问题，你也要拿出材料证明抵押权人没有受损，而且抵押权人，就是银行，工行海南分行在这个情况下是知情的，你还得证明这个。

　　因为我查了一下有关抵押的法律，就是说如果房屋在银行抵押，那么这个房屋又被房主出售，一定是要经过抵押权人知晓，《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人。

　　海南中院这条根本就不成立，就是说抵押权人是知情的，而且在利益上没有损失。

　　夏家骏(法学泰斗，中国政法大学教授，曾任全国人大常委、全国政协常委，当选为“中国十大杰出法学家”之一)教授建议：

　　实事求是把事件的来龙去脉，把重审的问题搞一下，我看没问题，不会有大问题，只要你抓住，二审程序上能不能算违法呢，更重要的是第一个，把事实讲清楚，有强大的事实做根据，有事实，有证据，可以给法院提建议，通过媒体直接点法院的名字。

　　翟业虎(著名学者，首都经贸大学民商法教授，产业发展与知识产权研究中心执行主任，首经贸法律诊所主任，北京仲裁委员会仲裁员)教授指出：

　　这个案子本身，说二审裁定是程序性的，并不表明最终的结果怎么样，但是总的来讲，我觉得这个裁定还是有问题的，首先回避这一块，就是说它有没有说在开庭的时候，在征求当事人是否申请回避?

　　它通知的合议庭组织人员和实际的组成人员不一致的话，你在开庭的时候可以提出来，怎么突然间变了一个人，不行，我们要申请回避，那个时候你可以申请的。

　　但你没有申请回避，因为他突然袭击，我们也搞不清楚，如果查清楚确实对本案的审理有利害关系的话，我们是可以把这个提出来。

　　第二，二审裁定有问题。本案事实清楚，一审法院已经查得很清楚了，你既然说事实不清楚，那么谁可以管它呢?

　　是有法律监督部门的，那就是检察院，可以申请检察院对他们进行检察监督。

　　身份问题，就是有一个代理人和被代理人的问题，从法律关系来讲，即便当时齐总没有对您授权，事后他承认这个代理的结果，那也是有效的，在法律上也是没有问题的，何况当时你们就提供了代理书面委托，这个更是很清楚了，所以不存在谁买房，到底谁是当事人的问题，这个很清楚，齐总是被代理人，他是真正的买房人，你是代理人。

　　限购这一块，你要从两层来阐述，第一层阐述，2011年3月份的限购，他的措词是“一般”，一般是留有余地的，然后在一般之下，你在2016年同时买了两套，另外还能举出很多例子，就是说有的2016年买了，2018年又买了，那么在这块，事实上政府是没有执行2011年3月份的限购政策的，这是一则。

　　第二则，按照2017年的限购政策，里面说得很清楚，如果我们已经签订了合同，交付了大部分房款，这种情况下是可以继续买房的，没有问题。

　　另外，严格来讲，合同一经签订就具有法律效应，除非法律另有规定或者当事人另有约定的除外，只有违反国家法律和行政法规的强制性规定，才不具有法律效力，严格来讲，违反限购政策或者是其它一般性的地方法规的，法院都无权宣告这个合同无效，所以只有两个标准，严格来讲是一，法律的强制性规定，第二个是国务院的行政法规的强制性规定，只有这两点可以否定合同的效力，其它的，它原则上来讲，都不能否认合同的效力。

　　杨兆全(著名律师，北京威诺律师事务所主任，清华大学兼职教授、研究生导师)教授发言：

　　如何看待二审的裁定，我从两方面说。

　　一个是裁定本身，我们没有必要对它进行法律程序上的，进一步要推翻它，但是呢，二审裁定下达后，虽然要发回重审，但它对一审再次组成的合议庭，还是有巨大的心理影响。

　　第二个，对二审的裁定，虽然不要花太多的精力想推翻它，但要采取什么措施呢，一个是要向检察机关做出我们的反映，这个反映把我们刚才认为的一审正确的地方，二审的裁定以及程序上的问题，做一个举报，除了检察机关，还要向本院的纪检部门、院长甚至是本级的人大常委会，写投诉信。

　　目的并不是想推翻它的裁定，基本也推翻不了，但有两方面的作用，一方面是给我们即将进行一审的法官，要给他们打气，要让知道二审不应该胡来。

　　另外让一审的法官秉公办案，不受非正当的压力。

　　第二，如果案子一审完了再到二审，也对其他法官一个警示。

　　第二，工商银行的利益是否得到保护?

　　银行本身已经做了接受还款的安排，以及两次的诉讼，工商银行都得到了法院的通知，并没有出庭，表明他自身的利益没有受到任何的侵害。

　　来自中央电视台、法制日报、法制晚报、《中国资讯》、商务财经网、国际新闻网、中国报道网的主任、编辑、记者参加了论证会。

　　作者：企业高端智库