上海新房均价降8%至4.3万元 高价地或降“底价”入市

 　　上海商品住宅市场“小阳春”或难再现,楼市调控政策难松动,下行趋势会进一步强化。

　　据同策研究院监测数据显示,截至2月25日,2018年至今,上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米,同比下滑8.28%,下降幅度较明显。

　　同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示,从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素,预计2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现将是“以价换量”。

　　张宏伟进一步称,2018年房企资金面压力较大,预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始。因此,前三季度整体表现为“以价换量”,为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。

　　释放货值将增加

　　据同策研究院监测数据显示,截至2月26日,上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米,但是,市场去化速度由2016年1月份-12月份的月均108万平方米左右,降低到2017年下半年以来(截至2018年2月25日)的月均42万平方米。这说明,整个上海商品住宅市场“寒冬已至”(尽管有限签和预售审批的因素,但是不影响2018年大趋势)。

　　据张宏伟透露,上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地王”项目推盘节奏调整等因素,导致房企销售业绩表现不及预期。截至2017年年底,上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿元没有正常释放,像万科、融创等大牌房企百亿元以上货值因为上述原因无法正常释放。

　　张宏伟称,假如2018年上半年预售审批加快,释放出3000亿元(2017年上海商品住宅总销金额2920亿元,释放一半货量就相当于去年一年的总销)货值入市销售,市场供应量就会快速增加,短期内的楼市供求关系很快也会得到逆转。

　　进入二、三季度后,上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上,存在去库存压力,楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

　　高价地或降“底价”入市

　　过去一年多的调控政策,热点一、二线城市多有涉及,尤其限价政策较严。在一线城市,很多高价地王项目都主动推迟入市时间。

　　张宏伟表示,预计上海这些高价地项目入市时间会集中在今年3月份之后入市,尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。

　　据记者了解,2016年是房企全国化扩张的重要节点,不少房企因在三、四线城市布局而备受煎熬,因此都在这一时期全面回归一、二线城市拿地。彼时,上海连郊区板块楼面价都屡屡超过预期,而这些项目将集中在2018年入市。

　　因为大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标,企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力,即使降低定价,也不得不入市销售换取现金。

　　张宏伟表示,现在单个楼盘一次性推出的货量在200套-300套之间,如果高价地王集中在二季度推货,市场成交量会有起色,但首次开盘的房源价格应该会低于预期。

　　从目前上海楼市反映情况来看,尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但已经有部分房企开始主动放弃“底线”,主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

　　实际上,自2017年12月份以来,已经有个别房企出于回款目标压力、资金兑付压力等因素,主动“大幅降价”,预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”,有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价。

　　更重要的是,中原地产首席分析师张大伟表示,2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大,若房企不能有很好的现金回款,还债压力也很大。

　　综合来看,上海房企与市场博弈的筹码越来越少,如何提升盈利越发重要。