政府不再垄断住房供地 宅基地三权分置

 　　昨日，国土资源部部长姜大明关于住房供地和宅基地的讲话，引发市场强烈关注。

　　姜大明提到，将探索宅基地所有权、(农户)资格权、(宅基地及农房)使用权“三权分置”，适度放活宅基地使用权。宅基地是集体所有权的农村土地，用以保障农民居住权，农业人口申请获得以建造住宅。

　　“政府将不再是居住用地唯一提供者。”姜大明亦透露，中国将研究制定“权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。

　　有三点值得注意：“非”房地产企业也成为住房提供方;农村集体经营性建设用地入市，政府不再垄断住房供地;研究建设租赁住房，而非普通住房。

　　政府不再垄断住房供地

　　上世纪90年代以来，政府逐渐开始垄断土地一级市场，土地+财政开始登上历史舞台，成为地方政府重要的财政收入来源。

　　随着房地产市场逐渐发展，叠加地方政府增加收入的需要，国有土地也越来越少，“地王”频出。

　　在18亿亩耕地红线的压制下，大城市的国有土地已经触顶。集体建设用地入市，土地的供应有了进一步的保障。

　　某研究院智库中心研究总监严跃进对中新网称，土地市场的用地来源主要包括国有用地和集体用地，国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。

　　证券时报援引土地专家也观点称，住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，集体建设用地仅用于租赁市场，真正“打破垄断”可能还需要一定时间。

　　这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设，并不是真正打破垄断。

　　严跃进也认为，其他领域其实不太可能一次性放开，而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。

　　还值得注意的是，集体土地上有“小产权房”的概念。民间定义“小产权房”为集体所有土地上，私人建设的、未缴纳土地出让金等费用的房屋。小产权房往往会被非法销售，但该类方没有土地使用证和预售许可证。

　　严跃进对中新网表示，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。小产权房依然会管制，合规的宅基地将获得优先改革的机会。

　　宅基地的“三权分置”：土地供应上升 农民收入增加

　　宅基地是集体所有权的农村土地，用以保障农民居住权，农业人口申请获得以建造住宅。

　　根据中国目前的现行法规，宅基地需要以户为单位申请，享受宅基地使用权的须是集体经济组织成员。失去宅基地使用权(例如户口转为城市户口等)不代表失去房屋的所有权，但翻新、改建会受到限制，直至房屋自然倒塌。

　　宅基地的流转改革方向一直争议较大，现行法律严禁城镇居民在农村购置宅基地，但放活宅基地、通过宅基地流转等方式提高其价值一项呼声不止。

　　国土资源部部长姜大明此次明确表示，城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　宅基地“三权分置”后的改革方向，在于租赁住房试点。去年8月，国土资源部和住建部确定了北上广等13个房地产热点城市，开启集体土地建设租赁用地试点。

　　宅基地的“三权分置”，进而推动其成为租赁用地建设土地的探索，农村最大的一笔资产也能被盘活。

　　国君地产谢皓宇、卜文凯、赵格格还提到，劳动力制度红利也将由此再一次释放。稳定的财产性收入提高了农民工的购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。

　　非房地产企业建设住宅用地：自有用地的利用

　　姜大明提到，探索“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，意味着房地产开发商不再是一手住房的唯一提供方。

　　至于非房地产企业针对哪些性质的企业，住宅用地是可对外销售的普通住房、租赁住房或是保障性住房，国土资源部部长并未进一步透露。

　　北京市住建委负责人12月曾提到，北京正进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。

　　“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”该负责人称。